Dlaczego to sprawdza się przed, a nie po
Wymiana instalacji w mieszkaniu to bruzdy we wszystkich ścianach, tynkowanie, malowanie i tydzień do trzech bez możliwości normalnego mieszkania. Nie da się jej rozłożyć na etapy tak, jak wymiany kuchni. Jeżeli mieszkanie ma instalację do wymiany, a Ty planowałeś tylko odmalować, różnica w budżecie remontowym idzie w kilkadziesiąt tysięcy złotych — i to jest argument cenowy, o ile poznasz go przed negocjacją.
Na oględzinach nie masz miernika ani prawa rozkręcać czyjejś rozdzielnicy. Masz natomiast oczy, latarkę w telefonie i prawo zadawać pytania. To wystarczy, żeby ustalić, czy potrzebna jest opinia elektryka przed zakupem.
Aluminium czy miedź — po czym poznać
Instalacje aluminiowe w polskim budownictwie mieszkaniowym kładziono masowo do końca lat 80. i sporadycznie do początku 90. Aluminium jest miękkie, pęka w miejscach zgięcia, „płynie” pod śrubą zacisku i po latach traci kontakt — dlatego gniazda w takich mieszkaniach grzeją się i przypalają. Nowych instalacji aluminiowych o małych przekrojach w budynkach mieszkalnych już się nie wykonuje.
Rozpoznanie na oględzinach: rok budowy budynku to pierwsza przesłanka. Druga to wygląd gniazd i wyłączników — jeśli osprzęt jest oryginalny z epoki, instalacja niemal na pewno też. Trzecia to widoczny przewód w miejscach, gdzie wychodzi na wierzch: w piwnicznej części, w szachcie, przy licznikach na klatce, przy podejściu do lampy w niewykończonym pomieszczeniu. Aluminium jest srebrzysto-białe i matowe, miedź czerwonawa. Jeśli widzisz srebrzysty przewód, którego nie jesteś w stanie zidentyfikować, pytaj o dokumentację.
Czwarta przesłanka jest miękka, ale rzetelna: pytanie do sprzedającego, kiedy była wymieniana instalacja i czy jest protokół pomiarów. Odpowiedź „nie wiem” przy mieszkaniu z 1975 roku oznacza w praktyce, że nie była.
Brak przewodu ochronnego
W instalacjach dwużyłowych bez przewodu ochronnego, wykonywanych w układzie TN-C, obudowa urządzenia nie ma dokąd odprowadzić prądu w razie uszkodzenia izolacji. To znaczy, że pralka, zmywarka i bojler nie mają ochrony przeciwporażeniowej na dzisiejszym poziomie.
Objawy widoczne bez narzędzi: gniazda bez bolca ochronnego pośrodku, czyli takie, w których wtyczka z bolcem po prostu nie wchodzi. Gniazda dwubiegunowe bez bolca w kuchni i łazience. Gniazda z bolcem, ale zamontowane w starej puszce — tu bolec bywa dołożony i nigdzie nie podłączony, co jest gorsze od jego braku, bo daje fałszywe poczucie bezpieczeństwa. Tego nie da się ocenić wzrokiem i tylko pomiar to rozstrzyga.
Drugi wskaźnik: rozdzielnica. Otwórz same drzwiczki i zajrzyj. Jeśli widzisz korkowe bezpieczniki wkręcane albo dwa–trzy wąskie moduły na całe mieszkanie i żadnego szerokiego wyłącznika z przyciskiem TEST, to instalacja bez wyłącznika różnicowoprądowego i najpewniej bez przewodu ochronnego. Nie zdejmuj osłony pod drzwiczkami i nie dotykaj niczego w środku — na oględzinach chodzi wyłącznie o to, co widać.
Lista do przejścia w 15 minut
Rok budowy budynku i rok ostatniego remontu mieszkania. Liczba modułów w rozdzielnicy — cztery obwody w mieszkaniu 60 m² to za mało i wybijanie jest kwestią czasu. Obecność szerokiego wyłącznika z przyciskiem TEST. Gniazda z bolcem ochronnym, zwłaszcza w kuchni i łazience. Liczba gniazd w każdym pokoju — jeśli jest jedno na pokój, dochodzi koszt dołożenia punktów. Gniazdo przy miejscu na pralkę i przy miejscu na zmywarkę. Osobne zasilanie płyty i piekarnika, jeśli w kuchni stoi indukcja. Ślady przypaleń na gniazdach i wyłącznikach oraz zapach przegrzanego plastiku. Puszki i osprzęt w łazience: gniazdo bezpośrednio przy wannie albo w strefie prysznica to poważny błąd. Pytanie o protokół pomiarów instalacji.
Jeśli na tej liście zbiera się kilka odpowiedzi negatywnych, opłaca się przed umową przedwstępną zamówić przegląd z pomiarami. Elektryk mierzy wtedy ciągłość przewodów ochronnych, rezystancję izolacji, skuteczność ochrony przeciwporażeniowej i czas wyłączenia różnicówki, i wydaje protokół z wynikami. To dokument, którym operuje się w negocjacji, w odróżnieniu od wrażenia z oględzin.
Koszt wymiany i negocjacja
Kompletna wymiana instalacji w mieszkaniu liczona jest zwykle od punktu elektrycznego — u mnie od 80 zł za punkt w istniejącej instalacji, a całość po rzucie mieszkania. Do tego dochodzą prace, których nie robi elektryk: bruzdowanie i wywóz gruzu, tynkowanie, gładzie i malowanie wszystkich pomieszczeń. W praktyce koszt tynków i malowania po wymianie instalacji bywa porównywalny z kosztem samej instalacji, dlatego wymianę robi się razem z remontem generalnym, a nie osobno.
W negocjacji nie posługuj się szacunkiem „z internetu”, bo sprzedający też ma internet. Posługuj się wyceną: rzut mieszkania, liczba punktów, kwota, plus oszacowany koszt prac wykończeniowych. Kwota z konkretnej wyceny jest trudna do zbicia, a różnica w cenie transakcyjnej idzie zwykle w połowę tej kwoty — o tyle więcej, niż kosztowałby sam przegląd.
I rzecz, o której łatwo zapomnieć: jeśli w umowie przedwstępnej jest zapis o stanie technicznym lokalu, protokół z pomiarów wykonanych przed podpisaniem jest dowodem, że wada była znana albo nieznana. To pytanie do prawnika, nie do elektryka, ale warto je zadać przed, a nie po.
Przeglądy przed zakupem wykonuję od poniedziałku do piątku w godzinach 7:00–18:00 oraz w soboty 8:00–14:00 — na oględziny z pomiarami wystarcza zwykle godzina i wynik dostajesz na miejscu.